雖然也算一家頗具實力的房企，但綠城房地產集團有限公司(以下簡稱綠城)，絕對沒有想到的是，2011年，市場對它的關注遠遠超過了包括龍頭老大萬科在內的任何一家房地產公司。尤其是下半年以來，從“海航收購門”、“信托門”到而今的“被破產”、“馬云援手”，綠城一直無法逃脫公眾質疑的目光。
綠城會不會是調控中首個倒下的大型房企？綠城已經開始降價自救。11月5日，綠城集團旗下的三大樓盤西溪誠園、明月江南和翡翠城，組織了一場阿里巴巴專屬看房活動。南都記者輾轉聯系到一位了解此次團購活動的人士獲悉，總共有100余位阿里巴巴員工，參與了看房活動，折扣為9.2折。而當晚8點多，綠城房產官方微博突然公布：繼阿里巴巴員工團購之后，綠城的老業主在指定的三個樓盤購房，也可以享受到9.2折優惠。
馬云的“援手”
“有約60人是坐大巴來的，還有些是自駕車來的，這100多人均是阿里巴巴的員工，有些還是阿里巴巴的中高層。”上述了解此次團購的人士向南都記者表示。
據悉，阿里巴巴此次團購綠城樓盤活動的消息，幾天前已經在其公司內部郵件發布。郵件的內容很簡單：即日起至2011年11月15日，有意購買綠城房子的阿里巴巴員工，可享受綠城員工內部折扣(目前是9.2折)，且還能享受額外團購折扣，活動僅限于綠城集團旗下三大樓盤：綠城·西溪誠園、綠城·明月江南和翡翠城。
阿里巴巴集團副總裁陶然亦向媒體證實了該郵件的真實性。事實上，早在11月2日，綠城傳出“被破產”消息后第二天，綠城董事長宋衛平在接受杭州當地媒體采訪時即已透露，“馬云已號召阿里巴巴的弟兄們，買入綠城的住宅”，并稱“雙方的具體要求還在談”。
緣何雙方會有如此合作？據悉，宋衛平與馬云私交匪淺，衛平和馬云的祖籍同為浙江嵊州，今年4月，兩人還一起回老家祭祖，并接受了當地領導的會見。有消息稱，宋衛平還是馬云私人會所江南會的創始會員(據傳創始會員共有8人，還包括丁磊、郭廣昌、馮根生等)。
而今，阿里巴巴團購綠城樓盤的活動已經展開，不僅如此，阿里巴巴集團還向員工推出30億元“ihome”無息置業貸款計劃。工作滿3年且首次置業的阿里巴巴員工，可享受集團提供的30萬元無息貸款。
不過在昨日的采訪中，綠城和阿里巴巴的人士均向南都記者否認了“援手”的說法。“不存在出手救助綠城，只是馬云此前向綠城表示，自己公司員工想買綠城的房子。”綠城人士如此回應。而阿里巴巴內部人士則表示：“團購綠城的樓盤確實是事實，但其實我們集團內部一直就有組織員工團購各大樓盤的活動。”
但無論如何，如果此次團購的阿里巴巴百余員工均購買了綠城樓盤，假設三個樓盤的意向購房者數量均為33人，購買戶型面積均以100平方米進行計算，按照三個樓盤目前的銷售價格，綠城·西溪誠園、綠城·明月江南和翡翠城的銷售金額，分別為1.188億元、1.023億元和0.6138億元。這意味著，綠城有望回籠2.8248億元資金，接近3億元。
綠城降價自救
“綠城集團即使沒有馬云援助，也能度過危機，因為政府和銀行金融機構及買了房的業主都不希望綠城集團垮掉，否則大家都沒好日子過。”中國房地產經濟研究院院長謝逸楓向南都記者表示，“即使綠城集團真有資金鏈破裂，肯定會先自救。再不行，才會有政府和金融機構聯合出手。最后才是大家希望的大幅度降價銷售，好保命。顯然綠城集團自救可以度過危機，馬云的援助并不起決定性作用。”
事實上，這個時間準備伸出援手、大買綠城房子的還不止阿里巴巴一家。宋衛平在11月2日接受媒體采訪時承認“沒有特別安排，但團購確實有一些”。據了解，杭州本土一家大型電子產品制造企業也正就相關團購意向與綠城接觸。上述了解此次團購的人士亦透露，綠城也正在同時與浙江幾家公司洽談員工優惠團購。
不僅僅是團購降價，綠城降價的方案還推廣到了老業主。11月5日晚，綠城官方微博公布：目前公司對有意向團購綠城的阿里巴巴員工，在杭州翡翠城、西溪誠園、明月江南進行限時感恩回饋，阿里員工團購可享受綠城員工優惠價。而對于公司一向珍惜、感恩的綠城老業主，公司現亦決定，凡有意在上述樓盤中再置業者，若于11月30日前實行團購，同樣享受綠城員工待遇。
對一直注重建筑品質、價位高企的綠城而言，9.2折已經是非常大幅的降價。綠城房地產集團有限公司執行總經理傅林江就表示，今后的重點是做好銷售，會以一定方式進行一定程度的降價，如先照顧老客戶，或由老客戶介紹的新客戶，但優惠幅度僅在3-5個點，受成本限制，不可能大幅度降價，綠城利潤只有9個點。
除降價自救外，綠城也已開始項目股權轉讓。據綠城10月的公司通訊顯示，9月15日，綠城集團的附屬公司綠城房地產集團有限公司向天津安城創景股權投資基金合伙企業(有限合伙)協議轉讓了溫州綠城發展房地產開發有限公司15%的股權，轉讓價格為人民幣3000萬元。
宋衛平的第三個選擇
綠城董事長宋衛平曾經公布過未來的三個選擇：首先，努力做銷售，把房子賣出去；第二，騰挪掉幾個項目；第三，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了。在上述考慮中，降價是最后的手段，在諸多業內人士看來，這也將是宋衛平退出地產界的前兆。
問題是，綠城的利潤是不是真的只有9個點？按照綠城執行總經理傅林江的說法，向團購客戶和老業主給出9.2折，就意味著綠城已經把價格降到只有一個點利潤的地步，這已經是綠城降價的極限？
綠城的開發成本究竟有多高？綠城的房產品以高端、品質著稱。這也注定了綠城的房子，非一般的剛需改善型購房者所能承受。據《上海證券報》的數據，截至2011年9月，綠城土地樓板價的成本高居所有大型房企之首，樓板價平均超過5000元/平方米，加上綠城一向要求高品質，其建安成本近萬元。綠城所有項目成本價近1 .7萬元/平方米，低于此價則將毫無利潤。
為何綠城的開發模式成本高到如此？“綠城集團的開發模式顯然并不是快速銷售快速回收資金的定單式開發模式，或高回報低投入的抵押式開發模式，更不是被動管理的模式，而是主動管理的模式。”中國房地產經濟研究院院長謝逸楓表示，“綠城集團主要采取中國房地產項目資本金運作模式，簡單說就是借雞下蛋的項目運作模式去開發房地產項目。因此，調控雖嚴厲，卻很難讓開發商大規模大幅度降價，只需要銷售一個樓盤一期中的部分房源，開發商項目的自有資金和流動資金根本不存在緊張。而前期的工程墊資款和工程款及銀行貸款等其他款，基本等項目結案時才支付。因此，綠城集團難以大幅度降價的秘密就在此。”
但謝逸楓并不認為綠城有破產的風險。在他看來，雖說綠城集團下屬部分項目銷售下滑，甚至負債率和庫存上升及銷售業績及利潤近期下降，但是綠城集團完全可以從股市和信托及海外等融資，在短時間內快速籌備“糧草”，不存在資金鏈破裂的危險。再者是綠城集團樓盤也有銷售比較良好的，“只要銷售部分房源，回收部分項目資金，也可以作為緩解資金緊張的局面。甚至還可以通過房產抵押給銀行和向同行拆借及銀行貸款等方式，籌到大量的資金，怎么會因資金問題而申請破產呢？”(李乾韜)
